Le contrat de location représente la base légale pour habiter en Allemagne et régule les droits et obligations du locataire et du bailleur. Il est crucial pour les professionnels internationaux venant en Allemagne de comprendre les régulations présentes dans le contrat de location. Cet article offre une vue d’ensemble des points clés à considérer avant de signer et durant le rapport locatif.

Contenu du contrat de location

Un contrat de location doit contenir ces points essentiels  :

• Noms et adresses des parties contractantes
• Adresse de l’appartement et superficie
• Loyer de base  : le loyer sans les charges
• Charges (frais d’exploitation)  : Il devrait être indiqué quelles prestations sont incluses dans les charges, comme le chauffage, l’eau, l’enlèvement des déchets ou le nettoyage des parties communes
• Loyer total  : la somme du loyer de base et des charges
• Caution  : montant (maximum trois loyers de base), règlement des payements et régulation de remboursements
• Période de location et délais de préavis
• Date du début de location
• Date d’échéance pour le payement du loyer
• Règles d’augmentation du loyer  : le cas échéant, loyer échelonné ou indexé
• Utilisation des espaces communs  : cave, grenier, terrasse, jardin
• Dommages existants  : ils doivent être documentés par le bailleur dans le contrat

Grâce à ces informations, le contrat de location définit clairement les droits et obligations de chacun et offre une sécurité juridique tant au locataire qu’au bailleur.

Loyer échelonné et loyer indexé

Certains contrats contiennent une réglementation spéciale pour les augmentations de loyer.

• Loyer échelonné  : Le loyer augmente par paliers fixes, convenus à l’avance, à des dates précises, par exemple chaque année d’un montant déterminé. Ces augmentations sont déjà stipulées dans le contrat de location lors de sa signature et s’appliquent automatiquement. Cela offre une sécurité de planification aux deux parties.
• Loyer indexé  : Le loyer est indexé sur l’évolution du coût de la vie, c’est-à-dire sur l’indice des prix à la consommation. Si le coût de la vie augmente, le bailleur peut augmenter le loyer proportionnellement. Toutefois, l’ajustement n’est pas automatique  : Le bailleur doit annoncer l’augmentation par écrit et ne peut le faire qu’une seule fois par an au.

Types de contrats de location

Il existe plusieurs formes de contrats de location en Allemagne. Les contrats à durée indéterminée sont les plus courants, ils n’ont pas de date d’expiration et peuvent être résiliés dans une période de préavis légale. Les contrats de location à durée déterminée ne sont valables que pour une période précise. Ceux-ci sont admissibles en Allemagne sous certaines conditions  : Le bailleur doit indiquer un motif légalement reconnu, telle que l’occupation personnelle par le propriétaire, des mesures de rénovation prévues ou l’utilisation comme logement d’entreprise. La durée du contrat peut aller de quelques mois à plusieurs années  ; il n’existe pas de limite légale. En pratique, les durées varient souvent entre six mois et plusieurs années, selon le motif de la limitation. Les contrats de sous-location permettent au locataire principal de louer une partie du logement à une autre personne, tout en restant responsable vis-à-vis du bailleur.

La remise des clés

Cette étape est importante, autant lors de l’emménagement que lorsque du déménagement. L’état des lieux doit se faire en présence du bailleur et du locataire et comporter leurs deux signatures. Cela enregistre l’état de l’appartement, les dommages existants et le nombre de clés remises. Un protocole d’état des lieux permet d’éviter d’éventuels litiges ultérieurs concernant les réparations ou la restitution de la caution.

Dommages dans l’appartement

Les dommages préexistants ou récents doivent être immédiatement signalés au bailleur. Cela inclut par exemple les dommages liés à l’usure, à l’humidité, aux appareils défectueux ou à d’autres défauts. Un signalement rapide protège de répercussions légales plus tard et permet la prise en charge des réparations à temps. Idéalement, les dommages sont documentés par écrit avec des photos et dates à l’appui.

Règles autour des clés

Les locataires ont droit à suffisamment de clés du logement. Le nombre de clés dépend du nombre d’habitants. Chaque habitant, y compris les enfants, a le droit à une propre clé. Même les personnes vivant seules ont droit à au moins deux clés, par exemple afin de pouvoir confier un double à une personne de confiance. Le propriétaire ne peut pas conserver de clé sans l’accord du locataire.

Que faire si l’on perd une clé ?

Si la clé de l’appartement est perdue, il faut faire appel à un serrurier. Selon le moment de la journée, cela coûte entre 50 et 150 euros. Après l’ouverture de la porte, un justificatif de domicile doit être présenté et la facture doit être conservée dans le cas où l’assurance prend en charge les frais. En cas de perte d’une clé d’immeuble, c’est-à-dire de la clé de la porte d’entrée d’un immeuble collectif, l’accord de la gestion immobilière est nécessaire. Un remplacement coûte environ 50 euros par clé, mais peut être plus cher pour des serrures multipoints. Faire changer toute une serrure multipoints peut coûter jusqu’à 5  000 euros. L’assurance responsabilité civile couvre intégralement de telles dépenses. Des informations sur l’assurance responsabilité civile sont disponibles ici.
Si la clé est volée, le bailleur ne peut pas automatiquement transférer les coûts au locataire  ; cela ne s’applique que si le locataire était responsable de la perte. Pour éviter les problèmes, il est recommandé de déposer une clé de rechange auprès d’une personne de confiance.

Assistance juridique par une association de protection des locataires

Les locataires sont protégés par des lois strictes en Allemagne. Les associations de protection des locataires offrent un soutien en conseillant les locataires et en les représentant juridiquement en cas de conflit avec le bailleur. Les locataires peuvent ainsi, par exemple, se défendre contre une résiliation illégale. Les plus connues sont  :

• Mieterbund
• Mieterhilfeverein
• Mieterengel

Fin du rapport locatif

Un bailleur peut seulement mettre fin à un rapport locatif sous deux conditions  : Si le locataire ne paie pas son loyer pendant deux mois consécutifs, enfreint à plusieurs reprises le règlement intérieur ou si le logement est repris pour usage personnel par le bailleur, par exemple pour lui-même ou pour des proches. Le délai de préavis pour le bailleur est d’au moins trois mois. Il passe à six mois après cinq ans de location, puis à neuf mois après huit ans. Le locataire peut résilier le bail à tout moment en respectant le délai légal de trois mois, quelle que soit l’ancienneté de la location.
Une résiliation du bail doit se faire à l’écrit et contenir ces informations  :

• Nom et adresse du bailleur
• L’adresse de l’appartement et l’étage
• La date et délai de préavis
• Signatures de tous les locataires principaux, si la résiliation vient de leur part

La résiliation doit parvenir au bailleur au plus tard le troisième jour ouvrable du mois pour que ce mois soit encore pris en compte dans le délai de préavis. En général, une confirmation est également demandée et un rendez-vous est fixé pour la remise des clés. En se renseignant suffisamment tôt sur ses droits et obligations dans le contrat de location, il est possible d’éviter les malentendus et de poser les bases d’une location sûre et stable en Allemagne.